Artikel fra J.A.K.-bladet nr. 1 - januar 2005

AKTUELT om ØKONOMI


Nye realkreditlån



Af Uffe Madsen
 

Belåning af fast ejendom er efterhånden blevet en større videnskab, hvor der er så mange valgmuligheder, at det kan være vanskeligt at vurdere hvilket lån, der er hensigtsmæssigt at belåne sin ejendom med.

Den traditionelle belåning er det fast forrentede obligationslån, hvor låntager helt præcist kender den ydelse, der skal betales i hver eneste termin i lånets løbetid. Obligationslånet kan altid indfries ved opkøb af obligationer til dagskurs, eller med indbetaling af restgælden til kurs 100. Lånene kan optages med afdragstid på 10, 20 eller 30 år. Med den nuværende rentestruktur er der en stigende rente i takt med en stigende afdragstid – dvs. jo længere afdragstid desto højere rentesats.
Låntagere med fast forrentede lån har over de seneste 10 år tjent store beløb, idet man har udnyttet de svingende rentesatser til oftest at omlægge lånene til lån med lavere rente. Ved rentestigninger er der dog også mulighed for at omlægge til et mere favorabelt lån.

For nogle år siden lancerede realkredit-institutterne lån med variabel rente ved navn rentetilpasningslån eller flex-lån. Her er renten fastsat for 1 (F1), 3 (F3) eller 5 år (F5), hvorefter der fastsættes en ny rentesats for de følgende år. Den korteste rentefastsættelse (F1-lånet) giver den laveste rentesats, og derfor er det blevet den mest foretrukne låntype for de låntagere, der ønsker lån med variabel rente.

Man kan groft dele låntagerne op i to grupper. De, der vil kunne sove godt og trygt om natten uden at spekulere over, hvor stor næste terminsydelse på lånet vil være, tager det traditionelle obligationslån og betaler den overpris (forsikringspræmie), som denne sikkerhed koster. Derimod ønsker den mere risikobetonede låntager at betale en mindre rente og så leve med, at den fastsatte ydelse måske stiger næste år eller senere. På den måde bliver der et større økonomisk overskud til forbrug eller til at afvikle på højere forrentet gæld, der typisk er pengeinstitutlån. Man kan også overveje at anvende det overskydende beløb til indskud på en pensionsopsparing. Mulighederne er talrige og kun fantasien sætter begrænsningerne.

For et par år siden blev der så åbnet for lån uden afdrag. Der optages f.eks. et lån med afviklingstid på 30 år og der kan ydes afdragsfrihed i op til 10 år – dvs. at hvis de første 10 år ønskes uden afdrag, skal lånet derefter afvikles over de kommende 20 år, således at den oprindelige afdragstid på 30 år stadig bibeholdes.
Inden for de seneste måneder er der så fremkommet endnu en låntype, der er en kombination af det fast forrentede obligationslån og den lave rente på lån med variabel rente. Altså et lån, der kombinerer den lave rente på rentetilpasningslånet med sikkerheden ved obligationslånet. Lånet fungerer på den måde, at renten er variabel og fastsættes for 6 måneder ad gangen. Der stilles en garanteret maksimumsrente på lånet, hvilket typisk er 6 % p.a. Hvis renteniveauet stiger over denne grænse, vil lånet blive fastsat til 6% p.a. og ikke stige yderligere. Skulle renten så igen falde under det garanterede maksimum, nedsætter nogle realkreditinstitutter igen renten, hvorimod andre fastholder renten på maksimumsstørrelsen.

Fordele og ulemper ved lån med variabel rente kan kort skitseres således:

Fordele

Lavere rente og dermed billigere husleje.

Større afdrag og dermed hurtigere afvikling af restgælden (f.s.v. angår lån uden afdragsfrihed).

Lavere renter er en fordel, når skatteværdien af rentefradraget er lav.

Mulighed for valg af afdragsfrihed i op til 10 år.

Mulighed for indbygget loft over, hvor meget den pålydende obligationsrente kan stige (rentegaranterede lån).

Ulemper

Da renten er variabel, kendes den ikke i hele låneperioden.

De fleste rentetilpasningslån er inkonverterbare. Derfor skal en eventuel indfrielse før refinansieringsdatoen ske ved opkøb af de bagved liggende obligationer, hvor kursen kan være såvel over som under 100.

Med de mange muligheder er det tilrådeligt at tage kontakt til sit pengeinstitut eller realkreditinstitut for at drøfte fordele og ulemper i den konkrete situation med henblik på at få den optimale belåning af ejendommen.

J.A.K. bladet